Usucapión: adquisición tras poseer como propietario

La usucapión es un modo de adquirir del dominio sobre bienes inmuebles, que requiere la posesión continuada, pública, pacífica y no interrumpida durante un tiempo determinado por la ley.

Un grupo de propietarios de viviendas y la comunidad de propietarios demandaron a otros propietarios para reclamar la propiedad y posesión de tres trasteros y una terraza que se encontraban en disputa, que surgió tras la venta de una vivienda y trasteros por parte del promotor.

Los tribunales le dieron la razón, anularon los contratos, y condenaron a los demandados a entregar la posesión de dichos trasteros a los demandantes y la terraza a la comunidad, desestimando sus argumentos en cuanto a que la posesión lo ha sido en concepto de dueño de la vivienda y trasteros y reclamando usucapión.

Deciden entonces recurrir al Tribunal Supremo (TS), entendiendo la infracción de la normativa reguladora de la usucapión ordinaria y la definición y modificación de los elementos comunes en una propiedad horizontal, pudiendo existir la posibilidad de atribuir carácter privativo a elementos que originalmente no lo tienen.

Los demandados argumentan que adquirieron de buena fe la vivienda y que poseían dicha vivienda y los trasteros asociados desde 1992 y resto de los copropietarios reconocieron la desafectación de la planta en cuestión como comunitaria y ajustaron su cuota de participación sin modificar formalmente el título constitutivo, por lo que tenían el citado justo título para la transmisión y en la usucapión como medio para corregir cualquier discrepancia en la correspondencia registral.

Los demandantes argumentan que la reivindicación se refiere a la planta comunitaria y a los trasteros, propiedad de sus legítimos dueños conforme a sus documentos públicos, y que la terraza es comunitaria en el sobrante no ocupado por los trasteros. Tampoco es válida la compraventa por no ser conforme a derecho y no constar inscrito en el título constitutivo de propiedad horizontal, que no ha habido desafección de los elementos comunes y que ha habido una ocupación aprovechando la coyuntura de las viviendas ocupadas solo los meses de verano y que las viviendas se han ido revendiendo desconociendo los nuevos propietarios la ocupación ilegal.

El TS centra la cuestión en la existencia de un título válido para la usucapión ordinaria de la propiedad de una vivienda y unos trasteros; señalando que el «justo título» refiere, a pesar de algún defecto originario como la falta de poder de disposición, es substancialmente adecuado para transmitir el dominio, sanando habitualmente la falta de titularidad en la transmisión. Es decir, la nulidad del contrato de compraventa con el constructor no excluye la posibilidad de usucapión.

Aquí, la planta en disputa, aunque definida como común en la escritura original, puede considerarse susceptible de propiedad privada por el hecho de no ser un elemento común esencial, al existir otra terraza de uso comunitario sobre ella.

La comunidad de propietarios avala con sus actos la posición de que dichos trasteros no fueron entregados a los adquirentes iniciales, aceptando la propiedad por usucapión de la vivienda y los trasteros de los que ejercieron la posesión pacífica y continua durante muchos años.